Gated Communities Globetrotteurs

Mon parcours et mon voyage.

  J'ai fini mes études de commerces, j'ai maintenant envie de faire un approfondissement sur le phénomène des gated communities tout en faisant le tour du monde afin de comparer quelles en sont la forme dans chaque pays concerné.

  Mon long périple commencera tout d’abord par les Etats-Unis, pays où « les résidences fermées » sont les plus nombreuses et les plus grandes, puis j'irai au sud du continent américain où celles-ci s'illustrent par de simples grillages entre des bidonvilles de plusieurs millions d'habitants et des immeubles d'un luxe incomparable.

  Puis, mon voyage se poursuivra en Afrique Du Sud. Un pays où les inégalités sociales extremes se démarquent par de grandes différences de niveau de vie entre la population des alentours et celles de ces quartiers privés.

  Après avoir fini mon étude personnelle sur le continent africain, je la poursuivrai en Europe. En commençant par la France et ces quelques maisons indépendantes sortant d’une banalité effrayante. La Pologne sera ma prochaine destination, définie principalement par des quartiers pavillonnaires pas forcément implantés dans les lieux les plus riches. 

Définition du terme "gated communities".

  Le terme des « gated communities » désigne des quartiers résidentiels dont l’accès est contrôlé, interdit aux non-résidents puis dans lequel l’espace public, comme les trottoirs ou les parcs, est réservé aux résidents.  Ce phénomène immobilier s’est développé depuis les années 1970 et il illustre l’éclatement social de toutes les villes qui en comportent. 

  Ces quartiers représentent par exemple aux Etats-Unis entre 10 et 30 pourcent des lotissements neufs. Egalement représentés dans plusieurs villes d’Europe ou en Amérique du Sud, sous forme de ghetto dorés et, par la suite, de lotissements périurbains plus communs.  Pour autant, ces quartiers privatisés posent aujourd’hui des problèmes inédits aux métropoles. Ils sont la preuve d’un mode de gouvernance porté sur une défense et une recherche d’une autonomie de gestion.

  Ce terme dérive de l’anglo-américain « gated communities » qui veut dire litteralement "quartiers fermes". Il recouvre, des formes variées d’enclosure résidentielle soumises à des règles contractuelles de gouvernance territoriale privée. On compare souvent les lotissements, immeubles sécurisés et certaines grilles érigées par les municipalités entre quartiers pavillonnaires et logement sociaux en France, aux « gated communities » des Etats-Unis, aux « barrio cerrados » d’Amérique Latine, aux « compounds » et « streets closures » en Afrique du Sud ou au Liban. L’entre-soi social, qui justifie la référence à une « communauté » sociale idéalisée, repose sur la forme contractuelle d’adhésion volontaire à un mode de gouvernance territoriale privée : la copropriété horizontale.

  Les règlements de copropriété, sévères, portent souvent sur la possession d’animaux domestiques, et sur des marques permettant une sélection sociale. On pense souvent que ces lotissements privés, enclos, et sécurisés relèvent d’un phénomène nouveau, signes d’une crise de l’urbanité et de la disparition des espaces publics. Leur description conduit pourtant fréquemment à une analyse prècise : nombre d’auteurs remarquent que les « enclaves résidentielles » produisent de la « fragmentation ». Or, une analyse de ce phénomène montre qu’il est profondément inscrit dans les pratiques de la promotion immobilière, et que sa diffusion comme un produit de consommation par l’industrie immobilière induit des coûts sociaux importants.

  Sous couvert de gouvernance privée se cachent de redoutables acteurs partenaires des pouvoirs locaux et municipalités, dont les stratégies produisent notamment de la différenciation socio-spatiale.

Voici les quelques questions que je me suis posées avant de partir et auxquelles je souhaite répondre.

L'impact de la création d'une gated communities est-il positif sur la société extérieure ?

Pourquoi certains pays sont-ils plus réceptifs que d'autres ?

L’Europe est-t-elle imperméable à ce phénomène ?

Aux Etats-Unis.

  La notion de copropriété est apparue en 1928 en Amérique latine, à Porto Rico en 1951, puis finalement en 1961 a partir des États-Unis sous le vocable de condominium.

  En Grande-Bretagne, les premières restrictions concernent des parcs ou des équipements de loisirs : dès 1743, l’accès au Leicester Square à Londres fait l’objet d’une taxe applicable aux seuls résidants du périmètre du Square, qui ont l’exclusivité de l’accès. La taxe doit permettre d’en payer l’entretien . Un tel usage fut transplanté à l’identique aux États-Unis en 1831, à Gramercy Park à Manhattan : un square privé dont les résidants du voisinage possèdent les clés. Il s’agit de la première association résidentielle aux États-Unis, mais ce n’est qu’en 1844 à Boston (Louisburg Square), Llewellyn Park (1859) et Roland Park (1891) que les premiers quartiers et lotissements huppés gérés par un forme d’association de propriétaires voient le jour, posant ainsi les bases de la gouvernance urbaine privée.

  En Amérique, un troisième niveau d’analyse met en relation l’exclusivité sociale et la fermeture du site, au moyen des barrières, enceintes et services de sécurité, dans les gated communities. On en relève deux types. D’une part, le « ghetto doré », véritable enclave où les barrières protègent la tranquillité de résidants riches et parfois célèbres, à l’écart des foules bruyantes. D’autre part, la recherche de l’exclusivité derrière l’enceinte d’une gated community vise à protéger un certain sens de la communauté. Deux principes qui sont fermement enracinés dans les enclaves résidentielles des classes moyennes aujourd’hui.

  Dans la communaute d'Ocean Grove, l’enclosure était surtout effective les dimanches, jours de prière. Même le président Ulysses Grant, alors membre de la congrégation, était prié de n’y rentrer qu’à pied, laissant l’attelage à l’enceinte, les jours de recueillement. Il s’agit bien de protéger une ambiance, une homogénéité, l’exclusivité d’un site balnéaire, et la pérennité d’une association de personnes réunies dans une pratique religieuse commune. La fermeture renforce le sens de la communauté, plus qu’elle n’assure la sécurité des biens et des personnes.

  J'insisterai ici sur un point : le développement des gated communities est à la fois une forme d’urbanisme soutenue par les collectivités locales, destinée à faire porter le coût de l’étalement urbain sur le privé, et un moyen efficace de protéger à long terme l’investissement immobilier. Les gated communities, espaces enclos et privés, conduisent à un report des coûts d’aménagement et d’entretien collectifs sur une entité privée, tout en assurant aux collectivités locales un certain nombre de ressources fiscales, issues de la taxe foncière et des immatriculations de véhicule.

  Dans les gated communities, l’essentiel des charges est transféré au privé, en échange de la jouissance exclusive du lieu. La clôture, d’une part, garantit aux résidants la privatisation des lieux au-delà des seuils domestiques, ajoutant ainsi, à la valeur propre de l’investissement immobilier, la valeur ajoutée de la rente de site, comme par exemple une plage, un golf, un parc, un paysage. Ainsi interprété, leur développement devient un élément actif du système de la croissance métropolitaine, où des collectivités publiques morcelées, contestées et appauvries transfèrent l’aménagement urbain au secteur privé.

  Dans des villes en forte croissance, les gated communities deviennent une forme privilégiée du front d’urbanisation, là où les densités sont faibles et les coûts d’urbanisation élevés. Dans le droit, l’association de propriétaires se substitue aux pouvoirs publics pour la gestion et l’entretien d’équipements de type public, afin de favoriser les intérêts particuliers des propriétaires. En conséquence, le développement des lotissements privés est largement désiré par les collectivités locales, en raison de la base fiscale importante qu’ils génèrent alors que les équipements nécessaires à ces quartiers  sont financés sur des fonds privés, et utilisés en toute exclusivité par les seuls résidants.

  En effet, aux États-Unis, la collectivité locale la plus touchée par la chute des ressources fiscales est le comté, dont les zones urbanisées s’autonomisent progressivement sous la forme de municipalités au fur et à mesure des incorporations.Dans la région de Los Angeles, les zones non municipalisées sous l’administration directe du comté ont largement été offertes aux développeurs immobiliers afin d’assurer au comté une base fiscale plus prolongee, et de compenser par de nouvelles ressources fiscales ce qui est perdu par ailleurs lors de l’autonomisation des nouvelles municipalités. Il s’agit des casernes de pompiers et des services de police.

L'Europe.

De nombreux cas particuliers ont fait l’objet d’études en sciences sociales et humaines pour les aires urbaines européennes depuis la fin des années 1990, mais très peu d’études comparatives et discursives à l’échelle de l’Europe ont été proposées. Cette partie propose une discussion sur les gated communities en Europe, par une lecture qui met en rapport théories générales et études de cas particuliers. Elle repose sur la construction d’un échantillon de « villes-témoins » à l’échelle européenne à partir de recherches bibliographiques et sitographiques approfondies.

L'Europe connait et a deja connu le phenomene d'enclosure residentielle. Le développement d'habitations et rues privées se manifeste d’abord par un élan de grandes familles dans les villes d’Europe occidentale vers la fin du XIXème siècle. Le parc de Montretout est loti à Saint-Cloud et placé sous le contrôle de l’Association syndicale des propriétaires dés 1832. A quelques amendements près le reglement de coproprietes du parc est reste le meme depuis 1855. Cependant le domaine a subit une évolution plutôt limitée des éléments sécuritaires entre 1832 et aujourd’hui.

La Villa Montmorency, placé dans le XVIème arrondissement parisien, est bati en 1853 pres de la porte d’Auteuil, du bois de Boulogne et de l’hippodrome. Composée d’une centaine de logements, le lotissement regroupe plusieurs résidences de luxe et hôtels particuliers, sécurisés par des caméras de surveillance et des panneaux interdisant formellement l’entrée aux non-résidents. Les résidents sont astreints à un cahier des charges strict, comportant un ensemble de clauses contraignantes (restrictions architecturales, normes d’entretien des jardins,...). 

En Afrique Du Sud.

  Les inégalités dans ce pays sont très différentes : deux régions abritent plus de quarante pourcent de pauvres, entre vingt et quarante pourcent dans cinq autres régions, Il y a seulement deux régions qui ont moins de vingt pourcent de pauvres. C'est donc dans ces deux parties du pays que je vais mener mon étude sur les gated communities. La région de Johannesburg est a cette fin parfaite. En effet, dans la banlieue de cette ville, on trouve trois types de logements avec des caractéristiques bien différentes les unes des autres. 

  Les résidences fermées qui se trouvent dans le quartier de Sandton, quartier d'affaires renommé où de nombreuses entreprises s'installent ainsi que des maisons luxueuses "qui y poussent comme des champignons". La ville de Soweto, ne se situant pas très loin de Sandton, est néanmois beaucoup moins propice aux affaires et aux aménagements urbains. Au contraire, Soweto est un bidonville de Johannesburg en pleine mutation : de petites maisons cotoient de plus en plus les cabanes des plus pauvres. Pour finir, je suis allé voir le bidonville d'Alexandra qui reste l'un des bidonvilles les plus pauvres de l'agglomération. La population vit dans des abris construits avec des métaux de récupération. Le développement du terrain est en plus ralenti par la forte densité du lieu.